爛尾樓集中退款，全國首例來了

　　停工兩年后，江蘇南京珠江四季悅城的業(yè)主們，可以退房、退首付款了。

　　位于江蘇省南京市江寧經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)（以下簡稱“江寧開發(fā)區(qū)”）的珠江四季悅城，合同交房日期為今年6月份，但是該項目已經(jīng)停工兩年，無法按時交房，購房者無奈成為爛尾樓業(yè)主。

　　自2023年起，在人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板上，就有多位網(wǎng)友反映，珠江四季悅城本應(yīng)在今年6月交房，但項目長時間停工，交房遙遙無期，欲申請退房退款。今年6月，有業(yè)主在留言板上發(fā)表“協(xié)助我退房”的留言，表示和開發(fā)商協(xié)商退房被拒絕，自己14萬元的首付還是東拼西湊來的，“懇請政府出面幫幫我”。

　　南京市江寧開發(fā)區(qū)答復(fù)稱，已經(jīng)組織開發(fā)商會談協(xié)商，督促開發(fā)商拿出退房方案并明確相應(yīng)時間節(jié)點。最終的協(xié)商結(jié)果是，開發(fā)商表示只退房款，無按揭貸款利息補償，目前已有大部分業(yè)主與開發(fā)商簽訂相關(guān)協(xié)議。對于該名留言的網(wǎng)友，南京市江寧開發(fā)區(qū)表示，已與開發(fā)商溝通協(xié)商，建議其退還首付款。

　　據(jù)悉，這是全國第一例住宅項目停工后，由官方協(xié)調(diào)集中退房、退首付款的案例。在業(yè)內(nèi)人士看來，雖然不能退還利息，但對于焦急的業(yè)主來說，能夠退回房款已經(jīng)難能可貴，也給其他地方類似情況提供了可供實踐的參考。

　　已有33戶簽訂退房協(xié)議

　　公開資料顯示，珠江四季悅城綜合體項目由南京鼎瑞置業(yè)開發(fā)，該項目包含G96、G97、G98、G104、G105共計5個地塊。據(jù)悉，南京鼎瑞置業(yè)由南京空港新城城市開發(fā)建設(shè)有限公司占股49%，南京珠江景明企業(yè)管理咨詢有限公司占股51%，其中后者股權(quán)穿透后為珠江投資。

　　2021年珠江投資首入南京房地產(chǎn)市場，計劃投資100億元建設(shè)空港新城商業(yè)中心、研發(fā)辦公、宜居住宅及相關(guān)配套設(shè)施，將其打造成南京空港新城首個大型城市綜合體。當時，憑借龐大的投資規(guī)模及規(guī)劃體量，成為市場焦點。

　　其中，兩宗住宅用地G98（悅鳴嘉苑）和G104（鼎瑞嘉苑）于2021年、2022年陸續(xù)開盤。其中， G98（悅鳴嘉苑）共規(guī)劃9棟樓，2021年7月首次開盤，原定于2023年6月底交付；G104（鼎瑞嘉苑）地塊于2022年4月開盤，約定2024年6月交付。

　　公開信息顯示，由于該項目總承包商蘇中建設(shè)集團受恒大拖累陷入經(jīng)營困局，又與珠江投資之間發(fā)生糾紛，自2022年7月起停工兩年有余。其間，該項目也曾啟動新的總包招標，推動項目復(fù)工，但最終未能落實。

　　于是，從去年開始，就有業(yè)主反映該項目長時間停工，交房遙遙無期，欲申請退房退款。今年7月中旬，在回應(yīng)業(yè)主關(guān)于退房的需求時，南京市江寧開發(fā)區(qū)多次組織開發(fā)商會談協(xié)商，計劃啟用監(jiān)管賬戶資金啟動退房，目前已有大部分業(yè)主與開發(fā)商簽訂相關(guān)協(xié)議。

　　7月29日，據(jù)新京報等媒體報道，南京市江寧區(qū)房產(chǎn)局回應(yīng)稱：鼎瑞嘉苑，推廣名珠江四季悅城，由南京鼎瑞置業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)，2022年4月開盤，合計認購銷售42戶，監(jiān)管賬戶共計5067萬。由于總包單位停工造成小區(qū)未交付問題，經(jīng)區(qū)房產(chǎn)局和屬地介入?yún)f(xié)調(diào)，計劃啟用監(jiān)管賬戶資金啟動退房，截至7月29日，已有33戶與開發(fā)商簽訂了退房協(xié)議，剩余9戶正與開發(fā)公司協(xié)調(diào)中。

　　從樓盤停工到明確可以退房退款，珠江四季悅城主張退房退款的業(yè)主，終于迎來曙光。

　　“樓是蓋起來了，但是沒建完，已經(jīng)停工了，交付不了，售樓處都撤了?！痹谥榻募緪偝歉浇鼜臉I(yè)的一位房產(chǎn)中介告訴中國新聞周刊，現(xiàn)在政府出面解決這個事情，讓開發(fā)商給買房的人全額退房退款，對業(yè)主來說也是一件好事，“如果房子拿不到，錢又退不了，這是一件多么傷心的事情”。

　　易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進認為，購置爛尾樓后續(xù)要求退房退首付，其實過去也有，但都是建立在個人協(xié)商的基礎(chǔ)之上。此次南京的案例之所以可以認為是“首例”，是因為這是最近兩年“保交樓”過程中，政府部門積極推動協(xié)調(diào)下首個集中退房、退首付款的案例。

　　值得注意的是，據(jù)南京市江寧開發(fā)區(qū)的答復(fù)，開發(fā)商表示只退房款，無按揭貸款利息補償。在業(yè)內(nèi)人士看來， 雖然只是退首付款，并沒有相應(yīng)利息，但對于業(yè)主來說，能夠退回房款已經(jīng)難能可貴。同時，該案例也為全國層面處理難以“保交樓”的停工樓盤提供了一個可供實踐的參考。

　　有業(yè)內(nèi)人士表示，這一方式對前期去化欠佳且后續(xù)無法繼續(xù)建設(shè)交付的項目來講，不失為一種借鑒和啟發(fā)。

　　能否復(fù)制推廣？

　　買了商品房，開發(fā)商卻遲遲無法交房，甚至一些項目長期停工。這種情況下，希望開發(fā)商“退房退款”，是不少購房者的愿望。但是，因為種種原因，遭遇爛尾項目的購房者真正能夠“退房退款”的并不多見。

　　2022年7月，中央政治局會議首次提出“保交樓、穩(wěn)民生”。今年5月17日，全國切實做好保交房工作視頻會議提出“繼續(xù)堅持因城施策，打好商品住房爛尾風險處置攻堅戰(zhàn)，扎實推進保交房、消化存量商品房等重點工作”。保交房，成為當下筑穩(wěn)房地產(chǎn)市場的重要任務(wù)。

　　因此，南京珠江四季悅城“退房退款”的案例引發(fā)了廣泛關(guān)注。那么，南京這一案例，可以復(fù)制推廣嗎？

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向中國新聞周刊表示，南京珠江四季悅城的案例有一定特殊性，即預(yù)售資金監(jiān)管賬戶有余額，這是退房、退首付款的前提條件。他說，2022年之后，政府強化了預(yù)售資金監(jiān)管，本案就屬于此。因此，也有了可以退房、退首付款的可能。

　　在他看來，新一輪保交房，多樣化保障業(yè)主權(quán)益，除了積極夯實開發(fā)商保交房主體責任，推動項目復(fù)工復(fù)產(chǎn)，竣工交付外，退房和退首付也是一種選擇。他說，特別是項目銷售較少，剩余未銷售規(guī)模大，但貨值難以去化，在窮盡了所有手段以后，開發(fā)商既無法追加資金，售賣資產(chǎn)，也無法追回被挪用的資金。那么，對于這類項目，退房并置換到周邊或區(qū)域內(nèi)其他交付有保障的項目，或者像南京珠江四季悅城一樣退房和退首付，不失為一種選擇。

　　“這些都是對保交房工作推進、多渠道解決爛尾樓、保障小業(yè)主權(quán)益的多渠道解決方案的探索，具有廣泛的適用性?！崩钣罴握f，對于那些以自住為購房目的的業(yè)主，還可以在政府協(xié)調(diào)下選擇退房后置換到周邊項目。

　　嚴躍進認為，此類操作建立在幾個基礎(chǔ)之上：一是，樓盤交付遙遙無期，且即便注入資金，可能交付的難度也很高；二是，相關(guān)房企的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶內(nèi)有可供退款的資金，也即有錢可退；三是，房價下降，購房者退款后可以認購其他住房。

　　他對中國新聞周刊表示，此類模式具有創(chuàng)新性，但是后續(xù)是否要通過此類方式推進，可能還得看房企的資金狀況，若是“保交房”能夠順利推進，那么一般也不支持此類退房操作，尤其是此類退房涉及銀行貸款等問題，要協(xié)調(diào)起來是比較困難的。

　　嚴躍進認為，此類做法的啟示是，對于一些交付有困難的，地方政府要及時關(guān)注和進行問題梳理，積極推進問題的解決。

　　他說，此類房屋問題的解決，其實也是“盤活存量住房和優(yōu)化增量住房”的重要舉措，對于后續(xù)爛尾樓或在建項目的盤活也有啟發(fā)。同時，此類項目若是全部退房后，其實是有助于和各地現(xiàn)在提及的“以購代建”的模式進行結(jié)合，即地方政府收購后用作保障房項目。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，此類做法的關(guān)鍵在于監(jiān)管賬戶內(nèi)存在可供退款的資金。北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣提到，目前，不少爛尾樓項目已經(jīng)停工多年，監(jiān)管賬戶內(nèi)的預(yù)售房款早已不翼而飛。這也就意味著，無論是政府協(xié)調(diào)還是購房人打官司，只要開發(fā)商的賬戶上沒有足夠的資金，最終想要退回房款都存在很大的困難。

　　億翰智庫研究總監(jiān)于小雨認為，集體退房的處理方式適合項目去化較少的樓盤，監(jiān)管資金無法覆蓋到項目的交付，前期買的人不多，能夠覆蓋退房款，從監(jiān)管資金覆蓋退房款和建設(shè)資金比較而言，選擇了更容易實現(xiàn)的方式。

　　李宇嘉提到，對于在此之前的項目，如果預(yù)售資金被挪用，且無法追回，銷售比較少，可以采取退房置換到其他項目的措施。同時，對該項目啟動破產(chǎn)清算，并將清算資金優(yōu)先保障被置換項目。

　　在李宇嘉看來，不管是落實資金推進復(fù)工和交付，還是退房置換到其他項目，抑或退房和退首付，都必須強化地方政府的屬地責任、開發(fā)商的主體責任以及金融機構(gòu)的支持責任。只有三方共同努力，才能確保業(yè)主的權(quán)益得到有效保障。

　　作者：孫曉波