商品房"收儲"：關(guān)于價格、資金、收益三問

　　資金

　　從何而來？

　　價格

　　如何確定？

　　收益

　　如何平衡？

　　8月10日，珠海國資推出120億元規(guī)模的“收儲”計劃；8月7日，深圳宣布進(jìn)行商品房“收儲”；7月29日，廣州打響一線城市“收儲”第一槍……近期，多地加入商品房“收儲”大軍。截至8月12日，全國已有60多個城市發(fā)布了存量商品房收購政策。

　　不過，通過“收儲”加快樓市去庫存，仍存在價格如何定、資金從何來、收益如何平衡等問題。

　　“收儲”資金從何而來？

　　“收儲”可追溯至2022年。當(dāng)年7至10月，鄭州、濟(jì)南、西安、長沙、蘇州等城市探索通過城投平臺收購存量房源，將其用作人才公寓或保障性住房。彼時，城投機(jī)構(gòu)收購存量房的資金來源主要為自籌和政府補(bǔ)貼，鄭州、濟(jì)南等城市的“收儲”方案明確“項目資金100%自籌”。

　　2023年1月，中國人民銀行印發(fā)《關(guān)于開展租賃住房貸款支持計劃試點有關(guān)事宜的通知》，推出了1000億元租賃住房貸款支持計劃，引導(dǎo)工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行等7家銀行，在2023年底前，向重慶、濟(jì)南、鄭州、長春、成都、福州、青島、天津等8個城市提供貸款支持，利率為1.75%。

　　2024年，樓市仍面臨去庫存壓力，用再貸款方式支持“收儲”的政策思路越發(fā)清晰。

　　5月17日，房地產(chǎn)領(lǐng)域迎來多項支持性政策，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門協(xié)力打出力度空前的政策“組合拳”。其中，中國人民銀行設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，支持地方國有企業(yè)以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

　　6月3日，中國人民銀行向21家全國性銀行印發(fā)的《關(guān)于設(shè)立保障性住房再貸款有關(guān)事宜的通知》提出，保障性住房再貸款采取“先貸后借”模式，按季度發(fā)放。6月12日，在山東濟(jì)南召開的保障性住房再貸款工作推進(jìn)會上，中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾表示，金融機(jī)構(gòu)發(fā)放完相關(guān)貸款后，可以向中國人民銀行申請再貸款，保障性住房再貸款額度為3000億元，年利率1.75%。

　　數(shù)據(jù)顯示，截至6月底，3000億元保障性住房再貸款余額為121億元。

　　中指研究院研究副總監(jiān)徐躍進(jìn)分析稱，如果按貸款本金60%發(fā)放再貸款，那么3000億元再貸款能帶動5000億元銀行貸款資金；如果按“收儲”國企20%自有資金、80%利用貸款計算，那么可撬動收購資金約6250億元。

　　這能否滿足“收儲”的資金需求？

　　天風(fēng)證券估算，通過“收儲”將住房去化周期壓縮至18個月以內(nèi)，大約需要約7萬億元資金?？硕鹧芯恐行恼J(rèn)為，當(dāng)前資金規(guī)模不足以支撐全國范圍內(nèi)大規(guī)?！笆諆Α?，達(dá)成這一目標(biāo)所需資金或超5萬億元。

　　國金證券認(rèn)為，目前地方政府發(fā)債空間有限，“收儲”需要較大規(guī)模資金，PSL、專項債、特別國債等或為樓市去庫存的重要資金來源。

　　“收儲”價格如何確定？

　　8月7日，深圳市安居集團(tuán)有限公司發(fā)布《關(guān)于收購商品房用作保障性住房的征集通告》，明確房屋的征集范圍、房源需滿足的核心要求等。其中，在房源的戶型面積上，“原則上項目（房源）主力戶型面積應(yīng)滿足我市保障性住房戶型、面積（65平方米以下）要求”。

　　“應(yīng)在滿足保障房政策要求的前提下，推進(jìn)存量房收購。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析稱，深圳此次“收儲”面積相對較小，主要是因為存量收購要滿足當(dāng)?shù)貙ΡＵ闲宰》康淖畹兔娣e標(biāo)準(zhǔn)。

　　通告中，深圳市安居集團(tuán)并未提及“收儲”價格、“收儲”資金來源等。

　　據(jù)悉，目前各地確定“收儲”價格有兩種模式：一是以同地段保障性住房重置價格為參考，按照基本覆蓋土地劃撥成本、建安成本等合理支出，以及不超過5%的經(jīng)營利潤測算確定收購價格，代表城市為沈陽；二是以同區(qū)位商品房價格五折左右進(jìn)行配售的情況推算，代表城市有西安、福州。

　　“配售型保障房價格是同區(qū)域商品房的50%至60%。如果要實現(xiàn)資金平衡，收購價格可能會更低?！崩钣罴握J(rèn)為，實現(xiàn)資金平衡是存量收購的第一原則，因此收購的多為存在保交房壓力、債務(wù)壓力和資金鏈壓力的房源。

　　華泰證券稱，“收儲”工作的難點在于匹配和交易，房企能否接受“收儲”價格是個未知數(shù)。

　　“目前還處于博弈階段。”李宇嘉稱，大部分城市的“收儲”仍處于前期摸排需求階段：一方面是符合“收儲”要求的項目數(shù)量有限；另一方面是開發(fā)商低價出售的意愿不高。

　　“出現(xiàn)博弈的原因在于供需空間錯位：一方面，一、二線城市商品房庫存較低，開發(fā)商折價出售的意愿低，但保障房缺口較大，‘收儲’需求較大；另一方面，三、四線城市庫存高企，但保障房需求不大，‘收儲’需求較小?！崩钣罴握f。

　　“收儲”如何平衡收益？

　　根據(jù)政策要求，“收儲”要按照市場化原則運作，保障性住房要遵循“保本微利”原則。

　　國金證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、研究所執(zhí)行所長趙偉表示，收購存量住房的機(jī)制，可分為租賃機(jī)構(gòu)收購模式、轉(zhuǎn)化為保障房模式、拆遷安置模式三類。

　　“在不新增地方隱性債務(wù)且‘保本微利’的情況下，收購商品房用作租賃型保障房，需要財政貼息或折價收購，用作配售型保障房則需要折價收購?！壁w偉認(rèn)為，與商品房建設(shè)不同，保障房建設(shè)用地通常采用土地劃撥模式，其土地成本多為安置補(bǔ)償支出，或明顯低于商品房建設(shè)用地采用的“招拍掛”模式。

　　中指院數(shù)據(jù)顯示，“十四五”期間，全國計劃籌集保租房870萬套（間），截至2023年底已籌集573萬套（間），2024年至2025年保租房籌集仍有297萬套（間）的任務(wù)規(guī)模。

　　“出臺消化存量房產(chǎn)相關(guān)政策的城市，多數(shù)將存量房產(chǎn)轉(zhuǎn)化為保租房。”中指院認(rèn)為，“收儲”存量房用作配租型保障房，面臨租金回報難以覆蓋運營維護(hù)成本的問題。

　　諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年50個重點城市租金回報率為2.03%。中國人民銀行數(shù)據(jù)顯示，6月新發(fā)放企業(yè)貸款加權(quán)平均利率3.65%。

　　中指院認(rèn)為，“收儲”的資金成本在3%左右，考慮到改造、運營等成本，實際成本可能更高?！笆諆Α贝媪糠坑米鞅Ｗ夥浚枰斦N息、收購價格打折等配合才能實現(xiàn)收益平衡。

　　趙偉認(rèn)為，平衡成本與收益，需要對“收儲”項目進(jìn)行貸款貼息，或根據(jù)各地不同租金收益率水平對存量房進(jìn)行折價收購。

　　◎何治民