“穩(wěn)樓市”再加力：房票制擴圍激活舊改市場

　　記者 陳 瀟

　　“拆遷改造不要安置房，要房票?！苯?，在多個城市的拆遷安置過程中，房票成為居民關注的焦點。

　　與傳統(tǒng)的實物安置不同，手持房票，居民可直接在各地政策允許范圍內的售樓處購置新房，省去了安置房建設漫長的等待期。眼下，這一政策正在各地迅速落地。有的地區(qū)居民手持房票連夜選購房屋，帶動樓盤一夜清盤；有的地區(qū)樓市活躍度因推出房票而明顯回升，城中村改造進程也隨之提速。

　　據中指研究院不完全統(tǒng)計，2024年以來，超100城（區(qū)）鼓勵采用房票安置方式對拆遷安置戶實施安置?！胺科卑仓?城中村改造”模式落地，樓市是否被激活？該政策對數萬億元市場空間的城市更新領域會發(fā)揮什么作用？近期，《證券日報》記者深入房票先行城市鄭州進行調研，并與房企、分析師等交流，探尋房票如何對“穩(wěn)樓市”形成加持力，以及房票制度的實踐路徑與突破口。

　　鄭州樣本：

　　　　房票制抓住去庫存“秘鑰”

　　“房票安置”模式并非一開始就被廣泛接受。作為2024年首批較大規(guī)模試點該模式的城市，鄭州率先邁出探索步伐，為這一安置方式提供市場實操經驗。

　　自房地產市場進入深度轉型期以來，鄭州樓市面臨兩大問題：一是商品住房庫存壓力較大，部分區(qū)域的商品房去化周期曾一度超過兩年；二是城中村改造中安置房建設慢、回遷周期長，群眾改善居住條件的訴求難以得到及時滿足。由這兩大問題引發(fā)的連鎖反應，制約著城市更新與房地產市場的良性循環(huán)。

　　在此背景下，鄭州將房票安置作為破解困局的關鍵抓手。2024年10月底開始，鄭州市多個區(qū)域大規(guī)模落地房票政策。時隔幾個月后，《證券日報》記者奔赴鄭州進行實地調研。

　　在調研過程中，《證券日報》記者發(fā)現，與一些城市將房票用于住房“以舊換新”或人才房購置不同，鄭州將政策重點聚焦于拆遷安置。

　　鄭州市住房保障和房地產管理局相關工作人員向《證券日報》記者表示，鄭州的房票安置主要圍繞三個核心環(huán)節(jié)展開：首先，居民依據拆遷協議獲得房票額度；其次，憑票在相應的售樓處選購房源；最后，由政府向開發(fā)企業(yè)兌付相應的房票金額。

　　這一機制的關鍵轉變，在于市場化安置方式能“跑通”，由過去政府統(tǒng)建安置房轉向居民自主購房，契合市場邏輯，也契合鄭州現實需求，釋放出巨大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

　　深圳華僑城股份有限公司（以下簡稱“華僑城”）是參與房票安置的企業(yè)之一。在2024年10月底房票制度實施后，該公司旗下項目中原華僑城一周內去化超500套。

　　“在預訂高峰期，我們動用了華僑城整個城市公司的力量支援，確保簽約有條不紊進行。”該項目相關負責人向《證券日報》記者表示，截至2024年12月底，所有完成簽約的首批房票房源，政府已完成兌付，公司累計回款金額超2億元。房票安置政策，也進一步增強了企業(yè)對鄭州市場的信心。

　　從幾家當地區(qū)域性房企旗下項目的反饋來看，房票制度對市場的支撐力度非常明顯。比如，正商家和寬境、凱田秀水灣等多個定向安置項目在短時間內實現“清盤”，越來越多的樓盤宣布支持房票購房。房票政策從最初的局部試點，逐步擴大至整個城市，實現由“爆發(fā)式需求”向“系統(tǒng)性去庫存”轉變。

　　“那陣子感覺像回到了樓市的高峰期。”一位鄭州房地產經紀人告訴記者，“村民連夜排隊簽約，售樓處里座椅不夠，選房區(qū)人頭攢動，有些客戶甚至凌晨趕來搶占位置?！?/p>

　　彼時，《證券日報》記者走訪鄭州多個售樓處發(fā)現，許多項目已基本售罄，售樓大廳內擺放著大量敲碎的“成交彩蛋”，門前停有多輛大巴車用于接送客戶。“即便第二批房票還未發(fā)放，但也有客戶提前交定金鎖定房源?！币晃讳N售人員向《證券日報》記者透露，公司樓盤一周內售出超120套新房，其中約九成為使用房票的購房客戶。

　　房票制度對樓市去庫存也形成了實質性影響。

　　2025年鄭州市《政府工作報告》在“2024年工作回顧”中提及，“創(chuàng)新推出電子‘房票’，解決安置任務230萬平方米、帶動商品房銷售98萬平方米，困擾我市10多年的拆遷安置任務大頭落地”。

　　另據最新公開數據，從2024年10月底啟動房票安置以來截至2025年1月9日，鄭州已累計核發(fā)2.37萬張房票、共計150億元。

　　更重要的是，2024年8月份至12月份，鄭州市商品房銷售面積實現了環(huán)比“五連增”，除了大環(huán)境回暖之外，房票安置政策功不可沒。以當年11月份為例，鄭州通過房票安置簽約商品房超過2700套，占全市當月成交量的三成以上。

　　樓市庫存下降之際，市場預期亦逐步回穩(wěn)，企業(yè)拿地信心明顯回升。2025年2月份，鄭州迎來“蛇年首拍”，一宗住宅用地經過255輪競價，以87.5%的溢價率成交，刷新市內七區(qū)（不含東區(qū)）樓面價紀錄，成為房票政策帶動市場回穩(wěn)的一大注腳。

　　范圍擴容：

　　　　房票模式輻射超百城

　　從實踐結果來看，鄭州的房票安置政策已基本“跑通”，初步形成了可復制、可推廣的政策模式，為全國提供了有力樣本。據統(tǒng)計，當前房票模式已經在全國百余個城市落地實施。

　　在政策持續(xù)擴圍的趨勢下，一線城市亦加快步伐。今年3月份，深圳市住建局印發(fā)的《關于規(guī)范城市更新實施工作的若干意見》提出，“建立房票制度，探索城市更新項目補償安置多元化路徑”。至此，北京、上海、廣州、深圳四個一線城市均已啟動房票制度，標志著該政策進入更大范圍的落地與探索階段。

　　目前，各地推進房票安置政策的進度不一。鄭州、廈門等地已基本“跑通”該模式，房票安置進入常態(tài)化階段，兌付機制逐步完善。例如，廈門自2024年10月份啟動房票新政以來截至2025年2月底，累計開票金額66.4億元，撬動購房金額100.3億元，去化面積31.7萬平方米，約占同期新建商品房銷售面積四成。

　　杭州、柳州等地目前正圍繞選房激勵和適用范圍等細節(jié)，持續(xù)優(yōu)化政策設計。杭州已于今年發(fā)放首張房票，柳州則在今年一季度將可選房源擴展至9000套，并對在6個月內使用完房票的居民給予5%的面額現金獎勵，提升吸引力。

　　廣州、南京等地統(tǒng)籌布局，持續(xù)擴大房票適用范圍。以廣州為例，從荔灣區(qū)率先發(fā)放首批房票，到天河區(qū)推出“跨區(qū)通用”房票，再到如今房票可以購買全市新房，政策路徑日益清晰。南京也在近期加快推進步伐，今年3月31日，南京宣布將既有庫存商品房全面納入“房票超市”，同時加大金融支持，推行“全城通兌”及“電子房票”，提高房票的適用范圍與便捷度。

　　房票政策不斷擴圍之際，資金兌付的及時性上升為市場新焦點。記者在多地采訪了解到，現房銷售情況下，目前多個城市房票兌付周期在3個月之內，政府在兌付流程與周期控制方面已建立較為成熟的機制。

　　“一般來說，保障房票兌付的核心資金來源為拆遷土地的出讓收益。同時，各地也在積極爭取專項資金支持，包括城中村改造專項借款等?！睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受《證券日報》記者采訪時表示，部分城市還通過發(fā)行閑置土地專項債等方式，拓寬融資渠道，以增強政策的持續(xù)執(zhí)行力與覆蓋面。

　　政策不斷完善，支持機制逐步健全，房票正走出“試驗區(qū)”，進入更多城市城中村改造的“主戰(zhàn)場”。

　　破冰突圍：

　　　　助力化解舊改難題

　　2025年，為持續(xù)用力推動房地產市場止跌回穩(wěn)，住房和城鄉(xiāng)建設部將加力實施城中村和危舊房改造，推進貨幣化安置，計劃在新增100萬套城中村改造和危舊房改造的基礎上繼續(xù)擴大改造規(guī)模。這意味著，不少待改造規(guī)模較大的城市，在2025年將按下“加速鍵”。

　　長期以來，城中村改造面臨多重挑戰(zhàn)。其一，地方政府需負擔動輒數億元的安置房建設費用，改造壓力不??；其二，房企受制于流動性壓力，投資能力下降，舊改項目陷入“拆得慢、建不快”的滯緩局面；其三，拆遷居民存在數年以上的安置等待期，期間費用以及安置房交付等問題，都需要解決。

　　如何加快拆遷安置進度，又能兼顧居民權益、開發(fā)商利潤、政府財政？眼下，房票正成為改變這一局面的關鍵抓手，將在城中村改造中發(fā)揮更大的作用。

　　一方面，房票提升了安置效率。相較于安置房動輒數年的建設周期，房票讓居民得以快速選房入住，顯著縮短了過渡期時間；另一方面，房票回款預期明確、兌付流程規(guī)范，不少陷入資金困難的城中村舊改項目得以重新啟動，提升了整體保交樓進度和企業(yè)信心。

　　“核心城市的城中村改造，常常因為土地資源有限、拆遷困難、沉淀資金過高而無法大規(guī)模推進。房票安置模式可引導居民購房實現異地安置，降低對原地回遷的依賴，釋放更多土地資源用于開發(fā)?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a研究院副院長嚴躍進對《證券日報》記者表示，這也是多地致力于打破房票使用區(qū)域性限制的重要動因。

　　“推動城中村改造，不僅能夠提升土地利用效率，還能釋放出大量優(yōu)質住宅用地，為更多‘好房子’的落地創(chuàng)造條件?！蓖哐芯吭貉芯靠偙O(jiān)宋紅衛(wèi)向《證券日報》記者表示，“房票+城中村改造”模式開始大面積鋪開，也成為推動增量市場發(fā)展的新模式。

　　“未來，城中村和危舊房改造規(guī)模和力度都會加大。各地可將貨幣化安置與房票制度結合、將收購存量商品房作為安置房與城中村改造結合?！敝兄冈赫哐芯靠偙O(jiān)陳文靜對《證券日報》記者表示，這或在2025年新房銷售中發(fā)揮實質性帶動作用，成為促進新房銷售止跌回穩(wěn)的關鍵舉措。

　　展望后市，用好房票制度“金點子”，對房地產行業(yè)和房企來講，無疑是巨大的商機，亦有望推動行業(yè)加快向新發(fā)展模式過渡。